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收益投资-2015年招商蛇口投资收益还只有5.85亿元

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此外,招商蛇口的主營業務為社區開發與運營,此部分為該公司貢獻了88%以上的收入。公司公告顯示,招商蛇口的房地產業務收入增速已經連續三年下滑。2016年至2018年,招商蛇口社區開發與運營業務收入增速分別為33.9%、18.69%和13.97%。

一季度營收凈利雙降超50%招商蛇口創立於1979年。2015年12月30日,招商蛇口吸收合併招商地產(000024)實現無先例重組上市,打造了國企改革的典範和中國資本市場創新標杆。在2017年衝進「千億」俱樂部,2018年,招商蛇口房地產銷售額為1680億元,在所有房企中排行第12位。

嚴躍進向長江商報記者表示,分拆上市總體上值得肯定,物業企業上市,利好專業化發展。同時對於多元化的發展來說,也可以降低相關成本。從實際過程看,招商蛇口在園區物業管理方面其實也是有較大優勢的。

日前,招商蛇口業績公告顯示,5月單月,實現簽約銷售金額102.13億元,同比增加14.48%;1-5月內,招商蛇口累計實現簽約銷售金額519.17億元,同比增加20.01%。中原地產研究中心統計數據顯示,截止到6月12日,共有32家房企公布業績報告,32家銷售金額共計19343億,同比上漲幅度達33%,顯然,低於行業增速水平。

招商物業是否借殼中航善達實現上市計劃?業內認為,此次股權收購不排除招商物業曲線上市的計劃,但若想真正實現借殼上市,仍需時日。

業績下滑的同時,長江商報記者梳理髮現,招商蛇口總負債連續5年上漲,資產負債率連續3年上漲。截止2019年3月31日,負債合計3264.48億元,資產負債率為73.29%,貨幣資金僅為623.62億元。

現金流也急劇下滑,財報顯示,一季度經營活動產生的現金流量凈額-89.65億元,同比上升2.58%。籌資活動產生的現金流量凈額57.19億元,同比減少44.01%,因為返還少數股東款項增加。一季度投資活動產生的現金流量凈額-17.51億元,同比減少440.1%,主要因為項目整體轉讓獲取的現金凈額減少。

與此同時,招商蛇口開始進行資本化運作,今年4月28日,中航善達(000043.SZ)發佈《發行股份購買資產暨關聯交易預案》透露,中航善達發行股份購買招商局物業管理有限公司100%股權的發行價確定是7.9元/股,為定價基準日前60個交易日股票均價的90%。

「從業績下滑來說,說明資產重組后企業調整還不到位,一方面是受到行業降溫的影響,另一方面也不排除此類企業內部重組后,溝通成本增加,類似費用等壓力上升,這都會削弱相應的利潤空間。」財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示。

作為曾經的「招保萬金」,招商蛇口(001979.SZ)正漸漸脫離房企第一梯隊陣容,其掌門人孫承銘不得不面對主營放緩、營收銳減、負債猛增、轉型收效甚微的一連串尷尬局面。

肖磊指出,投資收益實際上也是一種轉型的結果,目前看由於業務結構的轉型,投資收益增長較為明顯,但跟房地產業務相比,投資收益實際上存在較大的不可控性,而且很多時候是被動收益,這會給企業增加一些不確定性風險,對風控的要求比較高,整體管理執行成本可能會不降反升。

招商蛇口表示,此次一季度收入下滑是受工程節點鋪排影響,報告期內結轉面積下降,導致營業收入同比下降。公司2019年竣工面積預計將達1000萬平方米,但年度內分佈不均衡,竣工以及結轉量大多集中在下半年。

資料顯示,中航善達為目前A股市場僅有的兩家主業為物業管理的上市公司,招商物業則是招商蛇口旗下的一家物業管理與服務公司。

或分拆資產上市2015年12月30日,招商蛇口吸收合併招商地產實現重組上市,重組上市后,招商蛇口開始謀求轉型。

據招商蛇口披露的一季度財務報告顯示,報告期內實現營業收入43.50億元,同比減少53.71%;實現歸屬上市公司股東的凈利潤26.26億元,同比減少55.03%。歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤26.05億元,同比減少48.79%。而2018年一季度該公司實現歸母凈利潤58.41億元。

值得注意的是,近年招商蛇口投資收益比重加大,近4年投資收益增長超過10倍,2018年占歸母凈利42.97%。Wind數據顯示,2015年招商蛇口投資收益還只有5.85億元,但2016年至2018年間,該公司投資收益分別達到了42.03億元、29.1億元和65.48億元。

主業增速放緩的同時,投資收益比重加大,近4年投資收益增長超過10倍,Wind數據顯示,2015--2018年招商蛇口投資收益分別為5.85億元、42.03億元、29.1億元、65.48億元。2018年占歸母凈利潤的42.97%。財務費用也增長較高,2018年財務費用高達24.84億元,同比增長180.73%。

長江商報消息●長江商報記者宋金深圳報道

此外,變賣公司也成為招商蛇口投資收益的主要來源,關聯公司頻頻閃現在轉讓資產的接盤方中。2017年,招商蛇口分別以27.64億元和20.59億元向勝聯投資有限公司(以下簡稱「勝聯投資」)出售了高立企業有限公司和長誠企業有限公司,分別獲得了13.86億元和10.32億元的投資收益;2018年招商蛇口完成出售上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈3項資產,實現轉讓收益凈額33.11億元;2019年一季度,招商蛇口子公司深圳市樂藝置業有限公司、深圳市商啟置業有限公司增資擴股轉讓51%股權扣稅後產生凈收益22.5億元,為利潤主要來源。

負債攀升現金流驟降業績下滑的同時資金壓力漸顯。財報顯示,今年一季度總負債3264.48億元,同比增長25.47%。一季度負債率為73.92%,較去年同期有所增長。其中遞延所得稅負債增長明顯,一季度為12.08億元,較上年度末增加163.61%,增長因為喪失控制權收益形成的遞延所得稅負債。

財經評論員肖磊向長江商報記者指出,從整個公司發展的角度看,實際上也是跟招商蛇口的上遊資本運作有一定關係,包括設立地產基金,引入投資等等,這些活動會在一個時間段內形成財務上的諸多波動性。另外在轉型的過程中,整個成本和項目開發實際上會受到一定影響。

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